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零基础房地产估价师

【重点】估价的假设和限制条件

估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。在说明估价假设和限制条件时,应有针对性并尽量简明。

防止三种情况:

①随意编造假设和限制条件;

②应说明的假设和限制条件不予以说明;

③无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。

内容包括:

(1)一般假设;对委托人提供的资料,进行审慎审核后,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未核实的情况下,对其合法、真实、准确和完整做合理假定。

(2)未定事项假设;必须明确的但是尚未明确的或不够明确的事项(如土地使用性质、容积率等),做最合理、最可能的假定。

(3)背离事实假设;因估价目的的特殊需要,交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点状况不一致的合理假定。如国有土地上房屋征收评估时,不考虑被征收房屋租赁、抵押的情况;司法拍卖估价中,不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权和查封因素等。

(4)不相一致假设;用途(实际用途、登记用途、规划用途等)之间的不一致、权利人(房屋权属证明、土地权属证明等)之间的不一致、估价对象名称上的不一致;对用途、权利和名称做的合理假定。

(5)依据不足假设:对缺少资料的说明及对估价对象权属状况的合理假定。

背离事实和不相一致,这两个假定是容易混淆的。 (重要考点)

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