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第七节 假设开发法总结和运用举例

一、假设开发法总结

对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知:假设开发法本质上是一种收益法,形式上是成本法的"倒算法"。根据考虑资金时间价值的方式不同,假设开发法分为动态分析法和静态分析法。

假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产,简称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况(起点);另一头是未来开发完成后的房地产状况(终点)。然后假设将待开发房地产状况"变成"未来开发完成后的房地产状况,需要做哪些工作,完成这些工作需要多长时间,需要哪些必要支出,相应要获得多少利润。

在实际估价中,待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

未来开发完成后的房地产状况,对生地和毛地的估价对象来说,有熟地和新房两类;对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说,只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外,未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产,还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

开发完成后的价值可采用比较法或长期趋势法求取,也可采用收益法求取(但是绝对不能采用成本法求取)。后续开发的必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

假设开发法估价测算汇总表,见表9-1和表9-2。

假设开发法(动态分析法)估价测算汇总表 表9-1

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